Preciso de autorização do condomínio para envidraçar a varanda?

Sim, na maioria dos casos você precisa. Como a fachada do prédio é considerada área comum, fechar a varanda exige aprovação prévia em assembleia. O primeiro passo é checar a convenção do seu condomínio, que geralmente aprova a instalação de vidro transparente com a concordância da maioria simples dos moradores.

Em nossos mais de 15 anos de atuação no Rio de Janeiro, já vimos dezenas de proprietários enfrentarem multas altíssimas, embargos e até ordens judiciais para desmontar sacadas recém-instaladas. O motivo? Tentar fazer a obra "escondida" do síndico ou contratar instaladores informais que fogem na hora de entregar a documentação exigida pelo prédio.

Para que você não passe por esse estresse e tenha o seu projeto aprovado de primeira, detalhamos abaixo as regras do jogo e o caminho seguro para fechar a sua varanda.

A varanda é minha, por que preciso de autorização?

Sua varanda compõe a fachada externa do prédio e essa fachada é um patrimônio coletivo, e qualquer alteração estética afeta a identidade visual do edifício inteiro, podendo desvalorizar os apartamentos vizinhos. É por isso que você não pode simplesmente contratar a instalação sem ter aprovação para a reforma. 

O que diz a lei sobre o fechamento de sacadas?

A legislação brasileira traz as regras básicas para quem mora em prédio. O artigo 1.336 do Código Civil e a Lei do Condomínio (Lei 4.591/1964) definem que um dos deveres do condômino é não alterar a forma e a cor da fachada.

Mas e o vidro transparente? Quando ocorrem brigas e o assunto vai parar na Justiça, os tribunais divergem. Alguns juízes, e reportagens do setor imobiliário, como na revista Exame, apontam que colocar um sistema retrátil de vidro 100% incolor não muda a fachada, bastando a aprovação da maioria. Apesar disso, a regra de ouro a ser seguida é que a convenção do seu prédio é quem manda primeiro, então siga sempre ela à risca.

Passo a passo para aprovar a obra sem dor de cabeça

Se o seu prédio ainda não possui um padrão de envidraçamento aprovado, o caminho é simples, desde que feito às claras. Recomendamos seguir esta ordem:

• Ler a convenção e o regimento interno: verifique se já existe alguma proibição expressa ou regra sobre a fachada.

• Falar com o síndico: apresente sua intenção amigavelmente antes de fechar qualquer contrato de compra.

• Levar à assembleia com um modelo padrão: peça para incluir o assunto na pauta da próxima reunião. É fundamental já levar uma proposta de padrão visual. Por exemplo, você pode levar o tipo de vidro e perfis de alumínio na cor desejada para os vizinhos votarem.

• Manter a padronização: uma vez aprovado, todos que decidirem fechar a sacada deverão obrigatoriamente seguir esse mesmo padrão para não descaracterizar o prédio.

Cuidado com o reflexo no IPTU

Um detalhe que muitas empresas omitem na hora de vender o envidraçamento, é a questão do imposto. Algumas prefeituras entendem que o fechamento do ambiente transforma a varanda em uma extensão da sala de estar. Em alguns casos, isso reclassifica a sacada como área construída fechada, o que pode gerar um aumento no valor do seu IPTU futuramente. Esse é um fator que varia de município para município, mas deve fazer parte da sua pesquisa antes de começar a reforma, para evitar uma futura surpresa desagradável com esse aumento.

O papel do responsável técnico e do laudo

Aqui está a maior dor de cabeça de quem tenta economizar contratando autônomos. Além da estética, o seu síndico vai cobrar a segurança. O envidraçamento adiciona um peso extra considerável sobre a laje da sacada e o prédio precisa da garantia legal de que a estrutura suporta essa carga sem risco de desabamento.

Profissionais informais não emitem nota fiscal e na grande maioria das vezes não têm um responsável técnico (arquiteto ou engenheiro) para assinar o documento de responsabilidade técnica. Sem esse laudo, o síndico pode proibir a entrada do material na portaria e você irá ter um grande prejuízo.

Na FMD, nós eliminamos esse problema e entregamos o documento de responsabilidade técnica (RRT), assinado pelo nosso arquiteto responsável, diretamente à administração do seu prédio. Além disso, a obra só é executada pela nossa equipe própria registrada, garantindo que ela comece totalmente dentro da lei e com uma equipe que sabe exatamente o que está fazendo.

Perguntas frequentes

Se a convenção não fala nada sobre envidraçamento, posso fazer?
Não. O silêncio da convenção não é uma autorização automática. Se o documento não cita o tema, você precisa obrigatoriamente levar a pauta para votação em assembleia antes de comprar o material e dar início a reforma.

O síndico pode proibir a instalação sozinho?
O síndico tem o dever legal de barrar obras irregulares ou sem laudo técnico, mas ele não tem o poder de proibir definitivamente, ou autorizar sozinho a quebra de um padrão de fachada. Essa decisão final é da assembleia de moradores.

Vidro transparente conta como mudança de fachada?
Depende muito da interpretação do tribunal local e da convenção do seu edifício. Como não há uma lei única que isente completamente o vidro transparente, você deve aprovar o modelo formalmente com os seus vizinhos e síndico para evitar multas e mais problemas.

Quer evitar surpresas e fechar a sua varanda com total respaldo técnico e legal?